افراز و تفکیک ملک
افراز در اصطلاح حقوقی، عبارت است از ( جداسازی سهم مشاع هر شریک یا شرکای ملک مشاع از حالت اشاعه) یا ( تقسیم مال غیرمنقول مشاع به نسبت سهم هر یک از شرکا در صورت عدم توافق و تراضی یک یا چند نفر از آنها به تقسیم ) بنابراین در افراز، وجود ( حالت اشاعه) شرط اساسی است.
بنابراین دعوای افراز عبارت است از دعوای شریک ملک مشاع بر شریک یا شرکای دیگر به منظور تقسیم مال مزبور در صورت عدم تراضی بر تقسیم. در این دعوا، می بایست مالکیت متقاضیان احراز شود. همچنین افراز ممکن است مربوط به عین یا منفعت یا دین باشد.
تفکیک در اصطلاح ثبتی عبارت است از تقسیم و تبدیل مال غیرمنقول به قطعات کوچکتر با مشخصات معین، خواه ملک مشاع باشد ( متعلق به بیش از یک نفر) یا غیرمشاع ( متعلق به یک نفر) مثل تقسیم ملک 500 متری به قطعات 100 متری توسط مالک یا مالکین مشاع.
هدف از تفکیک، ثبت قطعات مجزا شده در اداره ثبت اسناد و املاک است که پس از تقاضا از دفترخانه اسناد رسمی و ارسال آن به اداره ثبت صورت میگیرد و شامل حدود مساحت قطعات جدا شده و به صورت قطعات مفروزی جهت صدور سند مالکیت برای آن قطعات می باشد.
تفاوت تفکیک و افراز
- تفکیک شامل اموال غیرمشاعی و مشاعی می شود و اگر مال مشاعی باشد پس از قطعه قطعه شدن، سهم هر کس در قطعه های جدید هم تثبیت و منتشر است. ولی افراز خارج کردن سهم مشاعی و دادن آن به مالک آن است. مثلا فردی که مالک 10 سهم از یک زمین است پس از افراز، به میزان زمینی برابر 10 سهم از کل زمین به صورت مستقل به او داده می‌شود.
- تفکیک فقط تقسیم ملک است؛ اما افراز تقسیم ملک توام با تعیین سهام مالکان مشاعی است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص می‌یابد. به همین دلیل حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد؛ ولی در تفکیک این ضرورت نیست و مالک می‌تواند ملک مفروز خود را با رعایت مقررات حاکم (ضوابط و مقررات شهرداری) به هر ترتیبی که می‌خواهد جداسازی کند.
- تشریفات تفکیک در اداره ثبت اسناد و املاک انجام میگیرد؛ اما افراز هم از طریق اداره ثبت و هم از طریق دادگاه صورت می پذیرد.
- 4. در افراز عموما رای صادر می‌شود؛ ولی در تفکیک صورتمجلس تفکیکی صادر می شود.
- 5. در تفکیک سهم تمامی افراد جدا شده و ملک از حالت مشاع خارج می‌شود و یا اگر مالک یک نفر باشد، ملک به قطعات کوچکتر تقسیم می‌گردد؛ اما در افراز فقط سهم خواهان جدا می‌شود و بقیه ملک مشاع باقی می‌ماند.
- در صورتی که به تفکیک اعتراض شود، موضوع اعتراض در اداره ثبت رسیدگی می‌شود؛ اما اگر بر افراز اعتراض شود رسیدگی به آن با دادگاه خواهد بود.
شیوه تفکیک یا افراز زمین
روش تفکیک زمین در شهرها بستگی به این دارد که اقدامات در اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک درخواست شود یا در دادگاه.
با توجه به قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال 1357 در مورد املاک مشاعی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته است خواه در دفتر املاک ثبت شده باشند یا خیر، رسیدگی به درخواست افراز با اداره ثبت محل است.
اگر بین مالکان مشاعی املاک گفته شده فرد محجور یا غایبی باشد، رسیدگی به درخواست افراز با دادگاه است، همچنین در مورد املاک مشابهی که موضوع دعوی تقسیم ترکه هستند، دادگاه صلاحیتدار به این موضوع رسیدگی می نماید.
پس در مورد افراز حسب مورد مرجع رسیدگی به درخواست یا اداره ثبت می باشد و یا دادگاه صلاحیتدار ولی در مورد تفکیک، چون موضوع صرفا اداری است به نظر می رسد جز در مواردی که طرفین تعهدی برای تفکیک ملک ننموده باشند، موضوع تفکیک و انجام آن، در صلاحیت اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک می باشد.
در حال حاضر ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری مجلس شورای اسلامی مهمترین قانون مربوط به تفکیک اراضی شهری است.
در این ماده قانونی در نهایت در ازای ارزش افزوده ناشی از تفکیک و افراز، درصدی از زمین یا بهای آن که از آن به عنوان قدرالسهم شهرداری از تفکیک و افراز زمین یاد می شود برای شهرداری در نظر گرفته شده است.
البته ضمن ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری به عنوان مهمترین قانون راجع به تفکیک و افراز زمین های شهری، به لزوم مراعات قوانین دیگری مانند قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها و قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی تصریح شده است که همه مراجع قانونی می بایست در موقع تفکیک و افراز مفاد آنها را لحاظ نمایند.
نقش شهرداری در تفکیک اراضی شهری
شهرداری نهاد اداره کننده شهر بوده که بر اساس مصوبات مراجع قانونی مانند شورای عالی شهرسازی و معماری، کمیسیون ماده پنج و شورای اسلامی شهر به اداره شهر می پردازد.
بنابر این در موضوع تفکیک و افراز در تهیه اسناد و نقشه های مهم شهری مانند طرح تفصیلی و طرح جامع شهر قرار دارد، شهرداری نقش تعیین کننده دارد.
نگارش: مریم حبیبی
