تخلیه چیست؟
تخلیه عبارت است از عملیات قانونی برای رفع تصرف از متصرفی که سابقا تصرف قانونی بر ملک داشته اما دیگر تصرف وی بر ملک قانونی نبوده و به همین دلیل مالک می تواند تخلیه وی از ملک را تقاضا نماید. همانطور که در مطالب پیشین مربوط به خلع ید گفته شد، از جمله تفاوت های خلع ید با تخیله در همین است که در خلع ید تصرف متصرف از ابتدا نامشروع و غیر قانونی بوده است و متصرف سابق با استناد به تصرف سابق خود و غیر مجاز بودن تصرف فعلی، خلع ید را تقاضا می نماید. اما در بحث تخلیه متصرف فعلی با مالک ملک رابطه قراردادی داشته و برای مثال مستاجر ملک بوده اما دیگر مدت اجاره وی به پایان رسیده و مالک ملک تقاضای تخلیه ملک را دارد.
حکم تخلیه و دستور تخلیه
در رابطه با تخلیه مستاجر، موجر به دو صورت می تواند تقاضای خود را تقدیم مرجع قضایی نماید.
1- ارایه دادخواست صدور حکم تخلیه: در نتیجه این دادخواست مرجع قضایی (حسب مورد دادگاه یا شورای حل اختلاف) تشکیل جلسه داده و در صورت احراز شرایط حکم به تخلیه ملک می دهد که این حکم نیاز به اجراییه داشته و سپس اجرا می شود.
2- درخواست صدور دستور تخلیه فوری: این تقاضا به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک ارجاع شده و شعبه شورای حل اختلاف می تواند بدون تشکیل جلسه رسیدگی و با احراز شرایط قانونی دستور تخلیه را صادر نماید. این دستور چون حکم نیست نیاز به اجراییه نداشته و ظرف 48 ساعت اجرا می شود. مزیت این شیوه همین سرعت عمل در رسیدگی و همچنین اجرا می باشد. البته در این شیوه، اجاره نامه باید شرایطی داشته باشد که اگر این شرایط نباشد ناچار باید دادخواست صدور حکم تخلیه تقدیم شود.
پروسه قانونی تخلیه فوری
در موارد اجاره املاک مسکونی و اماکن تجاری بدون حق کسب و پیشه و سرقفلی در صورت وجود چند شرط در قرارداد اجاره موجر می تواند بدون نیاز به طرح دعوای تخلیه در دادگاه و صرفاً با تقدیم درخواست تخلیه و صدور دستور تخلیه توسط شورای حل اختلاف ملک خود را تخلیه کند .
دستور تخلیه بدون تشکیل جلسه ی رسیدگی و خارج از نوبت و فوری رسیدگی و صادر می شود و قابل اعتراض و تجدید نظر خواهی نیست.
برای اینکه بتوان از مزیت دستور تخلیه استفاده کرد باید شرایط ذیل جمع باشد:
1-قرارداد اجاره مربوط به املاک غیر تجاری یا املاک تجاری فاقد سرقفلی یا حق کسب و پیشه باشد.
2-در قرارداد مدت اجاره قید شده باشد.
3-قرارداد اجاره در دو نسخه تنظیم و امضا شده باشد.
4-دو شاهد ذیل قرارداد اجاره را امضا کرده باشند.
5-مدت اجاره پایان یافته باشد.
دادخواست تخلیه از طرف موجر که خواهان نامیده می شود، علیه مستاجر که خوانده نامیده می شود مطرح می شود.
در قراردادهای اجاره اعم از عادی و رسمی که مربوط به اماکن غیر تجاری و اماکن تجاری که حق کسب و پیشه و سرقفلی ندارند مرجع صالح برای تخلیه شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است در مورد قراردادهای اجاره ی رسمی، می توان تخلیه ملک را از طریق اداره ی اجرای ثبت نیز پیگیری کرد.
نکته مهم اینکه تخلیه املاک تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 در صلاحیت شورای حل اختلاف نبوده و دادگاه حقوقی صالح به رسیدگی تخلیه این املاک است.
اجرای دستور تخلیه صادر شده توسط مقام قضایی نیاز به صدور اجرائیه ندارد و توسط مامور ابلاغ و اجرا می شود. توضیح اینکه احکام صادره از مرجع قضایی برای اجرا عموما نیاز به صدور اجراییه دارند که این اجراییه پس از صدور به محکوم علیه (طرف بازنده پرونده) ابلاغ شده و به وی 10 روز مهلت داده می شود مفاد حکم را اجرا کند و پس از آن اگر اجرا نکرد عملیات اجرایی برای اجرای حکم آغاز می شود اما در دستور تخلیه چون حکمی صادر نمی شود، مامور مکلف است دستور تخلیه را ظرف 24 ساعت به شخص مستاجر ابلاغ و در نسخه ثانی رسید دریافت کند و در صورت امتناع مستاجر از دادن رسید مراتب را در ابلاغ نامه قید و ظرف سه روز نسبت به اجرای مفاد دستور اقدام کند.
نکته مهم دیگر اینکه چنانچه موجر مبلغی را به عنوان ودیعه یا قرض الحسنه از مستاجر دریافت کرده باشد و یا سند تعهد آوری را موجر به عنوان تضمین از مستاجر گرفته باشد اجرای دستور تخلیه منوط به تودیع و سپردن وجه و یا سند تعهد نزد اجرای احکام است.
در مورد اسناد رسمی اجاره درخواست صدور اجراییه جهت تخلیه مورد اجاره از دفترخانه ی تنظیم کننده سند به عمل می آید. سردفتر پس از احراز هویت و صلاحیت درخواست کننده اوراق اجراییه را ظرف 24 ساعت در سه نسخه با قید تخلیه عین مستاجره تهیه و جهت اقدام به دایره اجرای اسناد رسمی ثبت محل، ارسال می کند. اجرای ثبت نیز مانند اجرای احکام دادگاه و شورای حل اختلاف نسبت به تخلیه ملک اقدام می نماید.
مصوبه ستاد ملی کرونا سال 1400
با توجه به شیوع بیماری کرونا و تغییرات حاصل از آن قواعد حاکم بر روابط موجر و مستاجر هم دستخوش تغییرات موقتی شده است. در این راستا ستاد ملی مبارزه با کرونا مصوبه ای دارد که از تاریخ ابلاغ تا پایان سال 1400 معتبر بوده و مطابق آن در صورت عدم توافق طرفین عقد اجاره و تمایل مستاجر، قرارداد اجاره به مدت یک سال به صورت خودکار تمدید می شود. البته در موارد زیر مستاجر نمی تواند از این امتیاز استفاده نماید:
– چنانچه مالک، به منظور تخریب واحد مسکونی، احداث ساختمان جدید و یا تعمیرات اساسی واحد مسکونی، پروانه ساختمانی یا پروانه تعمیرات اساسی اخذ نموده باشد.
– چنانچه موجر و افراد تحت تکفل وی صرفا مالک همین واحد مسکونی مورد اجاره بوده و نیاز (مالک و افراد تحت کفل) موجر ملک مورد اجاره برای سکونت، توسط مرجع صالح رسیدگی کننده احراز شود.
– چنانچه مستأجر تا یک ماه پس از تمدید قرارداد اجاره جدید، بر اساس مستندات مثبته و به تشخیص مرجع صالح رسیدگی کننده، ما به التفاوت مال الاجاره را به موجر پرداخت ننموده باشد.
– املاک مورد اجاره که قبلاً یا در مدت تمدید قرارداد به طور قطعی و رسمی مورد معامله قرار گرفته باشند، مستأجر می‌بایست ظرف مدت دو ماه از تاریخ انتقال سند رسمی نسبت به تخلیه و تحویل آن اقدام نماید.
– بر اساس مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا حداکثر افزایش اجاره بهای واحدهای مسکونی برای شهر تهران تا 25 درصد و برای کلانشهرهای دیگر حداکثر 20درصد و در سایر شهرها 15درصد تعیین شده است. چنانچه مستأجر با افزایش مبلغ اجاره با نرخ‌های فوق‌الذکر موافقت ننماید، به تشخیص مرجع صالح رسیدگی کننده، واحد قابل تخلیه است.
– مستأجرانی که در دوره قرارداد اجاره بر اساس این مجوز، به تشخیص مرجع صالح رسیدگی کننده به تعهدات خود عمل نکنند و موجب تضییع حقوق موجر شوند مشمول این مصوبه نخواهند شد.
–
– چنانچه بنا به تشخیص مرجع صالح رسیدگی کننده، رفتار مستأجر خلاف عرف عمل نموده و باعث شکایت سایر ساکنین واحدهای مسکونی باشد.
– چنانچه مستأجر در دوران استفاده از واحد مسکونی ملک را در اختیار غیر قرار دهد و یا خلاف تعهدات مقرر در اجاره نامه از جمله راجع به کاربری نماید.
– چنانچه مستأجر در دوره قبل نسبت به ایفای تعهدات (پرداخت به موقع اجاره‌بها، هزینه شارژ و …) اقدام ننموده و موجب ضرر و زیان قابل ملاحظه موجر (به تشخیص مرجع صالح رسیدگی کننده) شده باشد.
نگارش: ماندانا باقری
لینک های مرتبط:
