مدیریت شهری پایتخت با انتشار اولین گزارش رسمی از آدرس و تعداد اراضی مشجر ۲۲ منطقه شهر تهران، فرمول جایگزین برج‌باغ برای ساخت و ساز در باغات را به شورای شهر ارسال کرد. بررسی جزئیات متن پیش‌نویس پیشنهاد شهرداری برای ارائه یک پلان برد-برد با هدف حفظ ذخایر سبزپایتخت نشان می‌دهد: در فرمولی که معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران برای نحوه تصمیم‌گیری و صدور مجوز ساختمانی در اراضی مشجر و زمین‌های باغی باقی مانده در شهر تهران اعم از مالکیت خصوصی و سایر مالکیت‌ها طراحی کرده قرار است «خانه‌باغ» جایگزین «برج‌باغ» شود به نحوی که هم منافع مالکان باغات و اراضی مشجر تامین شود و هم آنکه منافع شهر و شهروندان ناشی از ساخت و سازهای بلندمرتبه در باغات آسیب نبیند.

به گزارش «دنیای اقتصاد» این فرمول که قرار است پیش‌نویس آن ظرف روزهای آتی در شورای شهر بررسی شود جایگزین فرمول سمی موسوم به برج‌باغ مصوب اوایل دهه ۸۰ خواهد شد. براساس فرمول قبلی که شورای شهر تهران اواخر سال گذشته آن را ابطال کرد؛ مالکان اراضی باغات پراکنده شهر تهران در ازای ساختمان‌سازی در ۳۰ درصد از مساحت زمین، متعهد به حفظ ۷۰ درصد مابقی وضعیت سبز و باغی می‌شدند، اما از آنجا که در این مصوبه تاکید شده بود تراکم ساختمانی ۲۰ درصد اضافه‌تر از تراکم ساختمانی منطقه‌ای که باغ در آن واقع شده را به مالک اعطا کنند، عملا این مصوبه به احداث ساختمان‌های بیش از ۱۲ طبقه در اراضی باغی تبدیل شد. به این ترتیب تعهد مالک برای حفظ چهره مشجر ۷۰ درصد باقی مانده باغات رعایت نشد و همین روند منجر به تخریب حجم گسترده‌ای از باغات پایتخت طی سال‌های اخیر شد. اطلاعات به‌دست آمده از حجم صدور پروانه‌های ساختمانی در اراضی دارای ماهیت باغ طی ۳۸ ماه(از تاریخ مردادماه ۹۲ تا اردیبهشت ماه سال ۹۵)نشان می‌دهد در این بازه زمانی مجموعا ۲۳۵ پروانه ساختمانی با وسعت حدود ۱۱۰ هکتار در باغات شهر تهران صادر شده است به این معنا که در این مدت تمام یا به نوعی بخشی از ۲۳۵ باغ به دلیل آغاز عملیات ساختمانی تخریب شده است. آمارها نشان می‌دهد بیشترین پروانه ساختمانی در منطقه یک شهر تهران حدود ۷۰ هکتار بوده و پس از آن مناطق ۲،۳،۴ و ۲۲ بوده است.

از این رو در پیش‌نویس نقشه تدارک دیده شده برای جایگزینی فرمول سمی گذشته، مجوز برای ساخت «خانه‌باغ» در اراضی مشجر صادر خواهد شد.

مهم‌ترین ویژگی پلان جدید برای هدایت ساخت و سازها در باغات با هدف حفظ درختان آن است که این فرمول بر مبنای «صفر و یک» طراحی نشده است. به این معنا که در صورت تصویب و اجرایی شدن، قرار نیست این فرمول «سرکوب‌کننده خواسته مالک» یا «معدوم‌کننده ذخایر سبز محدود شهر» باشد. بلکه برمبنای پلان جدید طراحی شده، از یک سو نفع شهر به جهت حفظ باغات و از سوی دیگر نفع مالک به لحاظ ایجاد ارزش افزوده از محل ساخت و ساز در باغات تا سقف و محدوده مشخص پیش‌بینی شده است. به عبارت دیگر این نقشه یک پلان برد-برد برای حفظ ذخایر سبز شهر است. به این صورت که هم مالک باغ اجازه انتفاع از ملک خود را دارد و هم آنکه دارایی‌های سبز شهر اگرچه مالکیت عمومی ندارند اما قرار است به نوعی مورد بهره‌برداری شهر و شهروندان نیز قرار بگیرند.

جزئیات این پیش‌نویس که هنوز به تصویب شورای شهر تهران نرسیده حاکی از آن است که این پلان تاجایی منعطف است که علاوه بر ساخت «خانه‌باغ»، امکان ساخت «برج‌باغ» به معنی ساخت و ساز بیش از حدمجاز تعریف شده را به شکل مشروط و با رعایت منافع عمومی شهر برای مالک فراهم ساخته است.

در این نقشه مالکان۶ هزار و ۱۸۳ باغ یا زمین مشجر موجود در ۲۲ منطقه شهر تهران می‌توانند برای تبدیل باغ خود یکی از ۱۴ کاربری مجاز تعریف شده را انتخاب کنند. لیستی که در قالب این پیش‌نویس به‌عنوان کاربری مجاز تعریف شده طیفی از انواع ساخت و ساز‌ها را در سبد انتخاب مالکان قرار می‌دهد. این سبد در شش گروه اصلی شامل ساخت و ساز با کاربری مسکونی، اوقات فراغت، تجاری، خدماتی، اداری و درمانی طبقه‌بندی شده‌اند. به‌طوری‌که در کاربری اوقات فراغت امکان ساخت و ساز باهدف ساخت سالن کنسرت، گالری، دفاتر مطبوعات، سالن ورزشی و فعالیت‌های تولید زراعی پیش‌بینی شده همین‌طور در قالب ساخت و سازهای تجاری کاربری‌هایی همچون احداث بازارچه سنتی و تهیه غذا امکان‌پذیر خواهد بود. در عین حال در بخش خدماتی ساخت مدرسهو مهدکودک، مراکز آموزشی و در بخش اداری ساخت و سازهای مربوط به استقرار انواع انجمن‌ها و نهایتا در بخش درمانی برای ساختمان‌های مربوط‌به آسایشگاه، خانه سالمندان و شیرخوارگاه امکان صدور مجوز فراهم شده است.

در پیش‌نویس تدارک دیده شده برای ساخت و ساز براساس فرمول «خانه‌باغ» مساحت عرصه ۶ هزار و ۱۸۳ باغ و زمین مشجر به سه گروه تقسیم‌بندی شده‌اند. به این صورت که اراضی مشجر تا سه هزار مترمربع، اراضی مشجر بین ۳ تا ۵ هزار مترمربع و اراضی بیش از ۵ هزار مترمربع هر کدام در گروه‌های جداگانه قرار گرفته‌اند. مالکان برحسب این طبقه‌بندی مساحت عرصه، می‌توانند به ترتیب ۲، ۳ و ۴ طبقه در حداکثر ۱۵ درصد مساحت زمین ساخت و ساز انجام دهند و در این چارچوب از شهرداری مجوز ساخت دریافت کنند. این ضوابط نشان می‌دهد برای اراضی تا ۵ هزار مترمربع حداقل مساحت باید ۱۵۰ مترمربع و برای اراضی بیش از ۵ هزار مترمربع حداقل مساحت باید ۲۵۰ مترمربع باشد. به این ترتیب در صورت تصویب این پلان در شورای شهر تهران، فرمول ۳۰ به ۷۰ درصد برج‌باغ به فرمول ۱۵ به ۸۵ درصد خانه‌باغ تغییر خواهد کرد. به این ترتیب حریم مساحتی مجاز برای ساخت و ساز در زمین‌های باغی نسبت به فرمول سمی نصف شده است.

اگرچه قرار است بر مبنای این پلان، مجوز ساخت در ۱۵ درصد سطح اشغال و حداکثر در ۴ طبقه صادر شود اما اگر مالک بخواهد از ضوابط مربوط به تراکم و سطح اشغال موجود در طرح تفصیلی با توجه به پهنه قرارگیری زمین مشجر استفاده کند باید یک شرط را رعایت کند. به این معناکه مالک باید بپذیرد برای ساخت و ساز بیش از حدمجاز تعریف شده در این پلان، معادل ۷۰ درصد از مساحت عرصه زمین مشجر خود را به نفع شهر و برای تبدیل به فضای عمومی سبز به شهرداری تهران واگذار کند. به نظر می‌رسد این بخش از پلان تدارک دیده شده ویژگی ممتاز فرمول جدید ساخت و ساز در باغات نسبت به فرمول قبلی باشد. چراکه در فرمول قبلی از مالک خواسته شده بود برای ساخت و ساز بیش از حدمجاز تعریف شده در عرصه باغی، باید در ۷۰ درصد مساحت عرصه به میزان مشخصی درخت‌کاری انجام دهد اما عملا هیچ ضمانت اجرایی برای کاشت درخت و حفظ فضای مشجر باغات از سوی مالک وجود نداشت و به همین دلیل عملا هیچ بخشی از باغ با ساخت بنای بلندمرتبه حفظ نمی‌شد.

علاوه بر این ویژگی ممتاز، پروانه‌ای که قرار است برای ساخت و ساز در قالب ۱۴ کاربری تعریف شده برای باغات صادر شود از سه بعد ویژه است. اول آنکه مالک باید نقشه جانمایی درختان را که قصد دارد در ۸۵ درصد عرصه باغ بکارد، به شهرداری تهران ارائه دهد. این موضوع اولین شرط برای جلب موافقت شهرداری برای صدور پروانه ساختمانی است. دوم آنکه تمامی نقشه‌هایی که مالک در سطح اشغال ۱۵ درصد و تراکم ساختمانی ۲ تا ۴ طبقه تدارک دیده است باید به تایید «شورای معماری باغ» برسد. شورای معماریباغ ترکیبی ۱۰ نفره از نمایندگان شهرداری منطقه، شهرداری مرکز، کارشناسان و متخصصان حوزه و اعضای شورای شهر تهران است. به نظر می‌رسد از آنجاکه جنس مسوولان حاضر در ترکیب شورای معماری باغ، متفاوت است امکان لابی و دور زدن قانون مصوب کاهش پیدا خواهد کرد. سوم آنکه وقتی پروانه ساختمانی از سوی شهرداری تهران صادر می‌شود یک ناظر ویژه از سوی شهرداری باید تا پایان عملیات ساخت و ساز در باغ پایش مستمر انجام دهد تا عملیات ساختمانی تا نقطه پایان منطبق با ضوابط مصوب پیش رود.

یکی دیگر از وجوه تمایز این پلان برای هدایت ساخت و ساز در باغات نیز آن است که تا پیش از این وقتی یک مصوبه به نفع شهر مبنای اقدام قرار می‌گرفت به دلیل عدم ابطال مصوبات قبلی همچنان امکان دور زدن قانون وجود داشت اما برمبنای یک ماده پیش‌بینی شده در این نقشه، در صورت تصویب این ضوابط، تمامی مصوبات و ضوابط قبلی برای باغات که از ساخت و سازهای مضر و سمی روی زمین‌های مشجر باقی‌مانده پایتخت پشتیبانی می‌کرد ملغی می‌شود.

در عین حال در قالب تهیه فرمول جدید ساخت و ساز برای باغات تحت عنوان «خانه باغ» با آسیب‌شناسی صورت گرفته اولین گزارش رسمی از آدرس و تعداد باغات بکر و باقی مانده در ۲۲ منطقه شهر تهران منتشر شده است. لیستی که پس از گذشت سال‌ها نبود عزم راسخ برای تهیه آن، موجودی ذخایر سبز شهر تهران را مرئی کرده است. انتشار این لیست سبب می‌شود یک نوع شفافیت از حجم باغ‌های باقی‌مانده شهر تهران ایجاد شود و این موضوع می‌تواند به نوعی سرعت تخریب باغات را کاهش دهد. جزئیات این لیست نشان می‌دهد ۸۲ درصد از ۶ هزار و ۱۸۳ قطعه باغ و زمین مشجر باقی‌مانده در پنج منطقه نخست شهر تهران قرار گرفته‌اند. علاوه بر این ۵۰ درصد کل زمین‌های مشجر موجود در شهر تهران فقط در منطقه یک واقع شده‌اند. انتشار این آدرس دقیق از باغات شهر تهران یک ویژگی مهم دارد و آن اینکه امکان کنترل و پایش مستمر ذخیره سبز پایتخت برای ناظران و مدیران شهری فراهم می‌شود.

مدیر کل شهرسازی و طرح‌های شهری تهران با بیان اینکه ضوابط جایگزین موسوم به برج باغ به شورای شهر تهران ارسال شده است، اظهار کرد: برای تدوین اصلاحیه پیشنهادی لغو مصوبه برج باغ در شهر تهران، ابتدا یک آسیب‌شناسی جامع از نتایج اجرای مصوبه گذشته بر باغات شهر تهران طی ۱۰ سال گذشته انجام شده است.

فرزانه صادق مالواجرد به نتایج حاصل شده از این بررسی اشاره کرد و افزود: بررسی‌ پروانه‌های ساختمانی صادر شده برای باغات و اراضی مشجر شهر تهران طی ۱۰ سال گذشته نشان می‌دهد، سطح اشغال و تراکم ساختمانی اجرا شده در باغات با آنچه در ضوابط مصوب لحاظ شده بود متفاوت و مغایر است. به‌طوری که در بسیاری از پرونده‌های ساخت و ساز در باغات سطح اشغال از میزان تعیین شده معادل ۳۰ درصد بسیار فراتر رفته و حتی تعداد زیرزمین‌های پیش‌بینی شده برای ساختمان احداث شده بعضا تا ۱۲ طبقه نیز پیش‌ می‌رفت و همین‌طور تعداد طبقات روی سطح زمین نیز به‌طور معمول بیش از ۹ طبقه بود.

وی ادامه داد: بنابراین مشخص شد برای تدوین ضوابط جایگزین ابتدا به این موضوع توجه شد تا با هدف حفظ باغات و اراضی مشجر باقی‌مانده در شهر، تمامی ضوابط و مصوبات گذشته ملغی اعلام شود و صرفا پیشنهاد جایگزین ارائه شده در صورت تصویب در شورای شهر لازم‌الاجرا باشد. به گفته وی مهم‌ترین تغییر رویکردی که در تدوین این پیشنهاد توجه شده جایگزینی ضوابط «خانه باغ» به جای «برج باغ» است. وی با اشاره به سه لایه پیش‌بینی‌شده براساس مساحت باغات اظهار کرد: در این پیشنهاد اراضی مشجر به سه گروه تا ۳ هزار مترمربع، بین ۳ تا ۵ هزار مترمربع و بیش از ۵ هزار مترمربع دسته‌بندی شده‌اند و ضوابط ویژه ساخت و ساز برای هر کدام از این رده‌ها دیده شده است.

صادق با اشاره به تهیه شناسنامه باغات شهر تهران اظهار کرد: براساس لیست تهیه شده انبوهی از باغات اکولوژیک و دارای بناهای تاریخی در سطح شهر تهران شناسایی شده‌اند که برمبنای پیشنهاد ارائه شده به شورای شهر برای حفظ این باغات می‌توان به خریداری آنها یا ایجاد تعاملاتی برای اضافه شدن بخشی از باغات به قلمرو عمومی شهر اقدام کرد. وی تاکید کرد: نکته مهم دیگر در پیشنهادهای ارائه شده ضرورت توجه ویژه به فرآیند صدور پروانه ساختمانی برای باغات است. طبق شناسنامه باغات آنچه شناسایی شده حدودا ۶ هزار پارسل باغ و اراضی مشجر در سطح شهر تهران همچنان باقی مانده‌اند از این رو به شورای شهر تهران پیشنهاد شد تا فرآیند صدور پروانه ساختمانی برای این اراضی متفاوت درنظر گرفته شود و مهم‌تر آنکه طیف فعالیت‌هایی که در باغات دیده می‌شود صرفا مربوط به حوزه کاربری مسکونی نباشد بلکه سایر کاربری‌های عمومی مربوط به فعالیت‌های فراغتی و اجتماعی نیز برای این باغات پیش‌بینی شود.